Недвижимость БелоруссииНа главнуюКонтактная информацияКарта сайта
Белорусский сервер недвижимости

Белоруссия страна дач, а не коттеджных поселков

Главная > Статьи о недвижимости > Белоруссия страна дач, а не коттеджных поселков

14.02.2017

В Подмосковье на ведущем в Минск одноименном шоссе располагается около 160 коттеджных поселков. Через 700 км. в пригороде Минска вдоль данной трассы вы встретите лишь пару-тройку проектов. Всего же вокруг Минска возводится 11 организованных коттеджных поселков. Для сравнения вблизи Москвы их около 500. В российских реалиях столь небольшой объем предложения показался бы катастрофой. Однако белорусский рынок недвижимости всей своей природой нацелен на отличные от коттеджных поселков формы загородного строительства. Поэтому 11 проектов для Минска справедливый объем предложения. Рассмотрим более детально минские поселки, перспективы коттеджного строительства и спроса на него.

Все ключевые характеристики организованных коттеджных поселков представлены в нижеследующей таблице. В нее не включены так называемые проекты точечной застройки, предполагающие возведение одного или нескольких таунхаусов или коттеджей в уже сложившихся жилых районах. Например, не вошел в обзор клубный дом Вилла Рива во Фрунзенском районе Минска или же таунхаусы в поселке Валерьяново. В силу незначительного объема строительства и отсутствия комплексных проектов застройки данные проекты нельзя отнести к коттеджным поселкам.

Сосновое

  • Удаленность от Минска: 15 км. от станции метро "Уручье". Направление: Московское (М-2)

  • Кол-во домов: 100

  • Площадь домов: 81-315 кв.м. Площадь участков: 3.5-12 соток

  • Продуктовый магазин, кафе, мини-спорткомрлекс, досуговый центр

  • Цена: $700-900

Ясная Поляна

  • Удаленность от Минска: 12 км. от микрорайона "Уручье". Направление: Московское

  • Кол-во домов: 47

  • Площадь домов: 246-345 Площадь участков: 15-16 соток

  • Административно-бытовой комплекс

  • Цена: Договорная

Дроздово (таунхаусы)

  • Удаленность от Минска: 4 км. от МКАД. Направление: Логойское

  • Кол-во домов: 5

  • Площадь домов: 99-137

  • Цена: $1100-1450

Добродеево

  • Удаленность от Минска: 1 км. от МКАД. Направление: Гродненское (М-6)

  • Кол-во домов: 2

  • Площадь домов: 143-211 Площадь участков: 2.5 соток

  • Цена: $1090-1170

Солнечный

  • Удаленность от Минска: 1 км. от МКАД. Направление: Витебское

  • Площадь домов: 223-334

  • Торгово-офисный центр, аптека, два магазина, ясли, школа, кафе, ресторан

  • Цена: от $715

Дубровский квартал

  • Удаленность от Минска: 19 км. Направление: Московское

  • Площадь домов: 87-307 Площадь участков: 10-24

  • Аптека, мини-маркет, кафе-бар, оздоровительный комплекс, комплекс бытовых услуг

  • Цена: Договорная

Талисман (таунхаусы)

  • Удаленность от Минска: 4 км. Направление: Витебское

  • Площадь домов: 235-273 Площадь участков: 1-1.5 соток

  • Цена: От $1000

Поселок на улице Путейской в г. Заславе

  • Удаленность от Минска: 12 км. Направление: Молодечненское

  • Площадь домов: 200-283 Площадь участков: 2.5-6.5 соток

  • Цена: От $650

Касынь

  • Удаленность от Минска: 16 км. Направление: Мядельское

  • Кол-во домов: 36

  • Площадь домов: 150-250 Площадь участков: от 15

  • Детская, спортивная площадка

  • Цена: Договорная

Борок

  • Удаленность от Минска: 50 км. Направление: Воложинское

  • Площадь домов: 150-250 Площадь участков: от 15

  • Детские площадки, зоны отдыха

  • Цена: Договорная

Марьяливо Кантри

  • Удаленность от Минска: 8 км. Направление: Логойское

  • Кол-во домов: 8

  • Площадь домов: 140

  • Детские площадки, зоны отдыха

  • Цена: Договорная

Сравнительно большая площадь сводит на нет конкурентоспособную стоимость домов

Начальная стоимость домов в организованных коттеджных поселках Минска почти в два раза меньше чем средняя цена квартир в самом городе. Так, в январе 2016 года средний уровень цен на минские квартиры составлял $1248 за кв.м. Для сравнения стартовая стоимость коттеджей начиналась в пригороде от $650 за кв.м. По такой цене продавались коттеджи на удалении в 12 км. от МКАД, что даже по московским меркам является очень небольшим расстоянием. Что же касается среднего уровня цен на коттеджи в пригороде Минска, то он был чуть ниже средней стоимости квартир и составлял $1085 за кв.м. Верхний порог цен на коттеджи был выше средней стоимости квартир и равнялся $1450 за кв.м. Столько стоили дома в 4 км. от МКАД. Справедливости ради стоит отметить, что в данном случае сравниваются средние цены. То есть сопоставляется жилье массового спроса. Причем за счет большей площади дома доминируют по общей стоимости сделки, хотя и уступают квартирам по цене за 1 кв.м. площади. Лишь в двух из 11 поселков начальная площадь домов составляет менее 90 кв.м. что позволяет данной недвижимости конкурировать с крупногабаритными «трешками» и обычными четырехкомнатными квартирами. Во всех остальных проектах площадь домов выше 100 кв.м. что даже при небольшой цене делает их значительно дороже типовых квартир. Не случайно индивидуальные жилые дома в Минске и окрестностях продавались в январе 2017 года по средней цене в размере $262043 за объект. Исходя из средней стоимости квартиры, такая цена соответствовала бы апартаментам в размере 209 кв.м.

В высшем ценовом сегменте элитные дома в Минске безраздельно доминируют по стоимости. Так, самым дорогим объектом жилой недвижимости реализуемой в Минске является как раз дом. Цена данного поместья расположенного на Брестском направлении в 60 км. от Минска составляет $1,3 млн. Двухэтажный дом обладает площадью в 280 кв.м. и находится на участке размером в 69 соток. В доме есть просторная гостиная с камином, большая столовая, кабинет, спальни, четыре санузла, терраса площадью в 170 кв.м. На участке находится три скважины для воды, собственная электрическая подстанция, хозяйственные постройки, искусственный водоем, автоматическая система освещения и видеонаблюдения. Дом построен из деревянного бруса и оборудован авторской мебелью. Для сравнения самая дорогая элитная квартира стоит лишь $280 тыс. Четырехкомнатные апартаменты на улице Белорусская Ленинского района обладают площадью в 156 кв.м. В квартире находится четыре жилых комнаты, два санузла, застекленная лоджия. Максимальная стоимость частных элитных квартир и домов составляет соответственно $4642 и $1794 за кв.м.

Не смотря на более низкую стоимость из расчета за 1 кв.м. дома проигрывают квартирам конкурентную борьбу в плане цены. Виной всему слишком большая площадь частных домов. Приобретать таковые могут либо состоятельные граждане, либо семьи с большим количеством детей и родственников. И тех и других в Минске сравнительно мало. Да и они для решения жилищного вопроса используют государственную помощь или приобретают дорогие коттеджи в Минске. По настоящему привлекательными для приобретения могут являться коттеджи эконом-класса площадью в 80-90 кв.м. Однако они составляют около 18% всего предложения. Слишком большая площадь возводит коттеджи в организованных поселках в разряд низко востребованного жилья. Исключение составляют недостроенные дома в Минске и пригороде. Их последующая достройка является своеобразной покупкой в кредит. Однако во всех остальных случаях коттеджная застройка пользуется справедливо низким спросом и предложением.

Предложение и спрос находятся на адекватно низком уровне

Единовременно в Минске и окрестностях продается около 800 домов не входящих в организованные коттеджные поселки. Из них примерно 550 находятся за пределами МКАД. Для сравнения общая задекларированная численность домов в организованных коттеджных поселках строящихся с 2011 года составляет лишь около 200 единиц. Из них как минимум половина уже продана, что позволяет говорить о том, что коттеджи и таунхаусы в поселках формируют лишь около 15% всего предложения на загородном рынке жилья.

Больше всего поселков сконцентрировано на Московском направлении. Вслед за ним следует Витебское направление. Остальные транспортные маршруты содержат единичные проекты. В целом же структура предложения коттеджных поселков по направлениям выглядит следующим образом.

Подавляющая часть домов и таунхаусов обладает площадью от 100 до 300 кв.м. На них приходится около 80% всего предложения. При этом небольшие дома площадью до 100 "квадратов" встречаются в два раза чаще, чем мега особняки, чей размер превышает 300 кв.м. Более детально структура предложения коттеджей по площади представлена на нижеследующем изображении.

Соответствует предложению и спрос. Таковой существенно снижен рядом субъективных факторов. Так, против, коттеджных поселков в Минске сыграло время. Активизация возведения коттеджей пришлась на 2010-2011 года. До этого периода в Беларуси попросту не было значительного количества платежеспособных покупателей готовых приобрести дорогую недвижимость в столичных пригородах. Немногие разбогатевшие белорусы приобретали или строили частные дома самостоятельно. Именно благодаря им появилась сравнительно плотная и качественная застройка индивидуальными домами улиц В.Ваньковича и Язминавой в Минске. Эти улицы негласно признаны минской «Рублевкой». Цена коттеджей на них варьируется от 400 тыс. до 1 млн. долларов. Рядом со столь дорогостоящими домами могут располагаться сравнительно дешевые дома советской поры. Места для строительства на данных улицах еще есть. Так как застраивались они хаотично, "пятнами" по мере прибытия состоятельных домовладельцев способных оплатить дорогое строительство. В отличие от состоятельных покупателей загородной недвижимости, белорусы с небольшим и средним достатком селились в пригороде организовано. Но происходило это благодаря государственным программам предоставления земли гражданам. Таковые активно получали землю от правительства и затем уже самостоятельно застраивали ее в рамках учрежденных дачных и садоводческих товариществ или в административных границах действующих поселений. Около 60% семей в Минске возвели дачи или жилые дома на предоставленных государством наделах. Это существенно снизило потенциальный спрос на организованную коттеджную застройку. Да и сама она началась не вовремя, буквально за пару лет до начала кризиса. Вследствие этого многие проекты попросту не успели раскрутить. Наступивший из-за санкций кризис существенно ударил по платежеспособности, как рядовых белорусов, так и строительных компаний.

Резюмируя можно выделить четыре основные причины низкого спроса на коттеджи в пригороде Минска:

1) Запоздалое и не своевременное строительство;

2) Неправильная структура предложения ориентированная на большие дома и таухнаусы;

3) Льготные государственные программы по обеспечению граждан землей;

4) Общий экономический кризис.

Все данные причины трудно устранимы. Для их ликвидации отсутствуют как политические, так и экономические предпосылки. Поэтому в ближайшие три года спрос на коттеджи в пригороде Минска будет оставаться на низком уровне. Вряд ли активизируется и предложение.

Выводы

Организованные коттеджные поселки* в ближайшие три года останутся экзотикой на рынке загородной недвижимости Минска. Единственной силой способной стимулировать возведение данного жилья является государство. Именно оно способно в короткие сроки и качественно построить значительное количество недорогих частных домов. Однако, в силу того, что на загородном рынке жилья правительство действует в основном за счет раздачи земельных участков, перекладывая финансовое бремя строительства домов на самих граждан, ожидать активизации коттеджного строительства за счет правительства не стоит. Имеющиеся коммерческие застройщики в силу рыночной конъектуры не способны с выгодой для себя возводить недорогие дома площадью до 100 кв.м. Ситуация может измениться за счет частно-государственного партнерства. При котором власти бесплатно бы давали землю и подводили коммуникации к поселкам, а девелоперы возводили коттеджи эконом-класса для граждан чье кредитование поддерживало бы государство. Подобная схема удачно опробована в России. Однако в Беларуси для ее активизации необходимо политическое решение.

Кулюк Павел

*Речь идет о коммерческих проектах

KvartiraDom.by


Добавить комментарий к статье

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

    

Сообщение:

Имя:

Email:

Телефон:

Введите код на картинке: Код

* Потребуется подтвердить Email

Читайте также


Все статьи о недвижимости

E-mail:

Пароль:

Регистрация
Забыли пароль?

Спецпредложения недвижимости


Сдам в аренду посуточно квартиру в Пинске
Брестская область
1-комнатная 42 кв.м.
Стоимость аренды за сутки:
45 бел. руб.


Сдам в аренду посуточно квартиру в Пинске
Брестская область
1-комнатная 43 кв.м.
Стоимость аренды за сутки:
29 бел. руб.


Сдам в аренду посуточно квартиру в Гомеле
1-комнатная 37 кв.м.
Стоимость аренды за сутки:
25 дол.

Добавить новость, анонс
Добавить статью

Компании

Агентство недвижимости  Минск - Rentclub

Агентство недвижимости «Rentclub»

Минск

Аренда квартир на сутки в Минске – широкий выбор


2009-2017 KvartiraDom.by

Порядок и условия использования материалов сайта

поиск недвижимости | регистрация | контакты | реклама на сайте