Белорусская недвижимость может подешеветь на 50%-150%, однако доступнее для населения она не станет
Причиной всего происходящего являются макроэкономические проблемы Беларуси. Последняя долгие годы оставалась островком «социализма»,на котором благополучие граждан поддерживалось не столько усилиями их самих сколько стараниями государства.По-видимому, сейчас данной системе приходит конец, что может статьнеожиданностью для многих. Так как белорусы еще до конца не осознали всего случившегося с их экономикой.
Цены
Происходящее сейчас с ценами на недвижимость страны трактуется весьма двояко. Порталы, отображающие цены в национальной денежной единице рапортуют о стремительном росте цен. Например, портал KVARTIRADOM.byсообщил в мае оросте цен на жилье вна 46.59% до средних 7 661 454 бел. руб. за кв.м.
Между тем сайты измеряющие жилье в долларах сообщают противоположное. Так портал www.pro-n.by сообщает о фактически 5% снижении цен с 1500 до 1428 долларов за кв. метр.
Как это не парадоксально правы и те и другие. Обуславливается это тем, что зарабатывают белорусы в «зайчиках»,а тратят в долларах, так как цены на недвижимость измеряются именно в них.При росте курса доллара к национальной валюте Белоруссии цены на недвижимостьв стране будут увеличиваться в «зайчиках» и сокращаться в долларах. Примечательно, что рост цен в рублях на KVARTIRADOM.byфактически совпадает с размером девальвации рубля.
Вместе с темдолларовые цены на жилье будут сокращаться за счетпревышения предложения над спросом, а так же снизившейся платежеспособностью граждан.На не повысившуюся заработную плату белорусы стали приобретать значительно меньше долларов, в которых и измеряется стоимость жилья.У многих теперь просто нет возможности приобрести недвижимость, на которую накопления делались в рублях.На фоне этого вполне естественным выглядит 30% сокращение спросана жилье с начала девальвации рубля. Так в Минске на вторичном рынке жилья продали в апреле лишь 662 квартиры, что стало наименьшим значением с 2005 года.
Вместе с тем учитывая то, что платежеспособность населения существенно сократилась,долларовая стоимость жилья будет постепенно снижаться и дальше. Вместе с тем, не смотря на снижение цен,доступность жилья для белорусов не повысится. Так как подорожавший доллар обесценил рублевые доходы белорусов. С учетом того, что национальная денежная единица страны девальвировала примерно на 50%,стоимость жилья в долларах как минимум может сократиться на данную сумму. При этом жилая недвижимость уже подешевела примерно в полтора раза по отношению стоимости экспортных энергоносителей определяющих общий уровень цен в стране. Вследствие чего 150% можно считать максимальным значением, на которое могут обесцениться наименее ликвидные объекты в стране.
Пока же средняя стоимость жилья в отдельных белорусских городах выглядит следующим образом:
Спрос
В условиях ограниченности ресурсов белорусы уже не смогут свободно выбирать любое понравившееся жилье. В данном контексте можно говорить об изменении структуры спроса. Скорее всего, состоятельные граждане, особенно из числа тех, кто имеет доступ к валюте, станут приобретать лишь особо ликвидные и качественные квартиры. Менее состоятельные слои населения перейдут на малогабаритное жильемассовых серий. Помимо этого огромное количество людей отложат приобретение жилья, что создаст возникновение отложенного спроса и как следствие предпосылок для стремительного роста цен по факту выхода Беларуси из финансового кризиса.
Вместе с тем можно прогнозировать увеличение иностранных покупателей на рынке жилой недвижимости Беларуси. Насколько активно будет развиваться данный процесс покажет ближайшее будущее.
В дополнение к этому в стране сократится общий спрос на недвижимость. Как это упоминалось выше,спрос уже сократился в общенациональном масштабе примерно на 30%. Например, в Минске на вторичном рынке жилья продали в апреле лишь 662 квартиры, что стало наименьшим значением с 2005 года.
Участники рынка
В свою очередь сокращающийся спрос ставит под удар множество агентств недвижимости. Особенно сильно могут пострадать компании, работающие на периферии. Уже сейчас крупнейшие «конторы» в областных центрах страны сообщают о том, что им удается заключить за месяц всего одну-две сделки, что ставит под сомнение дальнейшее продолжение бизнеса.
Помимо этого правительство намеревается сократить объемы жилищного строительства, что ставит под сомнение не только деятельность многих строительных компаний, но и самой мечты белорусов улучшать свои жилищные условия за счет различных государственных программ.
Сокращать застройщиков будет и неэффективная ценовая политика. На фоне обесценивая рубля,строители вынуждены повышать стоимость своих проектов, что неминуемо скажется на рентабельности и спросе. Например, в Гродно квартиры в домах, чья сдача планируется на июнь-июль 2011 года,реализуются «Гродножилстрой» по цене от 2 600 000 руб. за кв. метр. Вместе с тем квартиры в доме, чей ввод назначен на конце года, оцениваются уже по цене в 2900000 руб. за кв. метр.
Помимо этого правительство планирует пересмотреть нормативы строительства в сторону повышения. В условиях неопределенности ряд застройщиков уже стали реализовывать жилую недвижимость посредством продажи жилищных облигаций. Последние можно купить за счет кредитов Белгазпромбанка и Белагропромбанка, БПС-Банка, Белинвестбанка. Однако это лишь половинчатая мера, так как строительные компании в отличие от собственников жилья на вторичном рынке недвижимости не могут манипулировать ценами в широком диапазоне. Это обуславливается как нижней границей рентабельности, так и действиями правительства стремящегося ограничивать рост цен.
Выводы
Вместе с тем в краткосрочной перспективе приобретение жилой недвижимости в Беларуси может стать чрезвычайно выгодным занятием для граждан сопредельных государств. Иностранцы, обладающие накоплениями в более твердой валюте,смогут беспрепятственно воспользоваться снизившейся стоимостью белорусского жилья. Ведь в отличие от жителей данной страны девальвация «зайчика» никак не сократит их сбережения и платежеспособный спрос.
Кулюк Павел
