Тенденции рынка жилой недвижимости Минска в кризис

Кризисные тенденции в экономике существенно изменили рынок недвижимости Беларуси. Данные изменения повлияли на деятельность всех участников рынка, в том числе и рядовых покупателей жилья. Учитывая их значимость, рассмотрим более детально основные моменты минского рынка недвижимости, как самого значимого на территории страны.

Предложение

Минимальный ценовой порог на квартиры в пяти и девятиэтажках сравнялся. Т.е. если ранее желающие приобрести наиболее доступное жилье в столице обращали внимание на однокомнатные квартиры в «хрущевках» на территории микрорайонов Шабаны и Чижовка, то сейчас они вправе рассчитывать приобрести по таким же минимальным ценам квартиры в девяэтиэтажных панельных домах с удаленной локацией. В обоих случаях речь идет об однокомнатных квартирах площадью и стоимостью до 35 кв. метров и 40 тыс. долларов соответственно. В данном контексте кризис, безусловно, повысил возможности небогатых покупателей жилья, копивших на квартиры в долларах.

Вместе с тем ужесточение условий кредитования стало компенсироваться маркетинговой политикой застройщиков. В данном случае речь идет о начале реализации квартир в рассрочку на первичном рынке жилья. Сроки последней достаточно велики и достигают в отдельных случаях 5 лет. Даже с учетом того, что сама рассрочка предусматривает выплату процентов застройщику,появление данного предложения является позитивным фактором для небедных покупателей новой недвижимости.

Между тем, в столице стал ощущаться дефицит предложения недорогих двух и трехкомнатных квартир. Это обуславливается существенно возросшим спросом на них. В данном случае речь идет преимущественно о вторичном рынке недвижимости. При этом говорить о своевременной реакции на данную тенденцию застройщиков не приходится.

Еще одной тенденцией является фактическое отсутствие предложения малогабаритных однокомнатных квартир площадью до 21 кв. метра. Данный тип жилья стоимостью до 30 тыс. долларов ранее был самым дешевым в городе. Сейчас же приобрести его фактически не возможно.

Помимо этого стоит упомянуть оготовящемсяна территории Беларуси вводев эксплуатацию первых «доходных» домов. Многоэтажки предназначенные исключительно для сдачи в аренду льготным слоям населения должны появиться в ряде областных центров. Например, в Гомеле. Возможно, вскоре данная тенденция станет фактом и в Минске, что в свою очередь не сможет пройти незамеченным для столичного рынка аренды. Последний по количеству официально зарегистрированных (уплачивающих налоги) арендодателей составляет 45% от общего объема рынка аренды жилья Беларуси. Кстати, судя по растущему количеству плательщиков вышеозначенного налога,в городе увеличивается объем сдаваемого в аренду жилья.

Спрос

В Минске постоянно увеличивается количество иногородних покупателей жилья. Обуславливается это тем, что стоимость жилья на периферии сократилась не так сильно как в столице. Поэтому при всех равнозначных факторах провинциалы стараются приобрести жилье в Минске, справедливо полагая, что столица даст им больше возможностей для счастливой жизни. В данном контексте можно говорить о том, что местные покупатели жилья испытывают все возрастающую конкуренцию со стороны иногородних жителей.

По отдельным типам жилья спрос вырос настолько сильно, что фактически уничтожил имевшееся предложение. Как уже отмечалось выше особенно ярко это выражено в сегменте малогабаритных однокомнатных квартир площадьюдо 21 кв. метра. Так же спрос существенно возрос в сегменте доступных двух и трехкомнатных квартир. Т.е. для приобретения желаемого объекта покупателям жилья требуется затрачивать больше усилий, чем ранее.

Спрос на рынке становится скрытым. Обуславливается это все увеличивающейся разницей между возможностями и желаниями белорусских покупателей жилья. В дальнейшем это может обернуться лавинообразным ростом количества сделок и цен. Это в будущем потребуетот покупателей большей оперативности при заключении сделок.

Цены

За 2011 год стоимость минского жилья увеличилась в белорусских рублях в 2.8 раз. За это же время цены в долларах сократились на 4%. Текущая стоимость жилья в пределе 1300 долларов за кв. метр фактически соответствует уровню 2006 года.

На этом фоне минимальная стоимость отдельно взятой квартиры продолжает составлять в Минске 28 тыс. долларов. Речь идет о малогабаритных однокомнатных квартирах площадью до 21 кв. метра.

Разница между фактическим и декларируемым уровнем цен составляет 10-14%. Это же значение является и средним дисконтом на рынке. В общем, это значение не изменилось за прошедший год.

Деловая активность

Со второй половины 2012 года в городеснижается количество заключаемых сделок. Например, в январе количество продаж (496)фактически двукратно сократилось по сравнению с декабрем и январем 2011 года. Однако, в целом по итогам минувшего в Минске было продано на 8% больше жилья чем в 2010 году. Достигнуто это было за счет резкого объема транзакций в весенние месяцы, когда на рынке города продавалось по 1300 квартир. В целом динамика транзакций за последние четыре года выглядит следующим образом 2011 год – 10527 сделок, 2010 – 10527, 2009-10675, 2008-10231.

Прогнозы

В складывающейся ситуации количество сделок на рынке недвижимости Минска будет сокращаться. При этом будет происходить накапливание скрытого спроса. Цены в долларах продолжат плавно снижаться, а в рублях расти. Соблюдение данных тенденций будет поддерживать дефицит недорогого жилья. Причем покупатели на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации будут вынуждены прилагать все больше усилий для приобретения жилой недвижимости.

Кулюк Павел