Рынок жилой недвижимости Гродно возродится через 3-4 года
Цены
С мая 2007 года стоимость жилой недвижимости в Гродно сократилась в долларах, по меньшей мере, на 50%. Так в мае 2007 года стоимость квартир в городе составляла около 1100 долларов за кв. метр. По итогам восьми месяцев текущего года аналогичное значение составляло уже 690 долларов за кв. метр. При этом годом ранее цены составляли чуть более 710 долларов за «квадрат». Соответствующая информация содержится в исследовании портала KVARTIRADOM.by.
На этом фоне отдельно стоит отметить, якобы растущую стоимость жилья в национальной валюте. Данная тенденция объясняется снижением курса «зайчиков» к доллару. Особенно ярко это отмечается при обмене валюты с рук. В целом же такое двойственное поведение цен всегда характерно для стран с неустойчивыми валютами в период кризиса. Например, в России, с 2008 по 2009 год цены в долларах и рублях так же зачастую показывали разнонаправленную динамику.
Вот и сейчас значительная часть застройщиков намереваются поднять стоимость жилья в рублевом эквиваленте. Складывающаяся на рынке ситуация предполагает реализацию новостроек по цене не менее чем 7 млн. рублей за кв. метр!
Касаясь же текущего уровня цен,стоит добавить, что фактические сделки заключаются по еще более низким ценам. Покупатели обычно получают дисконт в размере 1-3 тыс. долларов, что снижает среднюю стоимость «квадрата» еще на 16-50 долларов. (Исходя из средней площади квартиры в 60 кв. метров).
Спрос и предложение
Столь высокие скидки являются производной низкого спроса и платежеспособности населения. При этом особенно пострадал от спада деловой активности сегмент элитного жилья. Немногочисленные квартиры премиум-класса стоимостью от 1 тыс. долларов за кв. метр фактически не пользуются спросом. Вследствие чего многие местные риэлторы фиксируют полное отсутствие сделок по ним.
На этом фоне общее количество сделок с недвижимостью стремительно снижается. Причем происходит это уже третий год подряд. Так за 9 первых месяцев 2009 года в Гродно было заключено около 1500 сделок с недвижимостью. За такой же период 2010 года в городе было реализовано лишь 913 квартир и домов. При этом по итогам 8 месяцев в городе было продано лишь около 800 единиц жилой недвижимости. Хотя с приходом кризиса и нестабильности валютных курсов спрос несколько активизировался. Люди спешат сохранить свои сбережения, инвестировав их в недвижимость и землю. В целом же в 2010 году в Гродно реализовали 1772 единиц жилья. В 2009 данное значение составило 2091 объектов.
На этом фоне ситуация усугубляется не соответствием предложения и спроса. В то время как в городе доминирует предложение крупногабаритных квартир,спросом пользуются однокомнатные, максимум двухкомнатные «хрущевки» и «брежневки». Строители так же возводят крупногабаритные квартиры. Так около 40% новостроек относится к трехкомнатным апартаментам. Для сравнения на однокомнатные квартиры приходится всего 17%строящегося жилья.Сейчас городская администрация планирует увеличить возведение однокомнатных квартир. Однако на это уйдет некоторое время. Вместес тем сами горожане тяготеют к небольшим квартирам вследствие отсутствия наличности. Помимо этого значительное количество клиентов на рынке относится к людям желающим поменять большую квартиру на меньшую с доплатой.
Вместе с тем на рынке сохраняется возможность изменения географической структуры спроса. Содействовать этому будет ввод в эксплуатацию объездной дороги вокруг Гродно. Так южный участок данной магистрали должны сдать к ноябрю 2011 года. Строительство северо-восточного участка сейчас уже ведется. По мере ввода в эксплуатацию участков данной магистрали будет повышатьсяи спрос на близлежащее жилье вследствие повышения его транспортной доступности. В ближайшее время это можно будет проверить на локальном рынке недвижимости от ул. Славинского до ул. О.Соломовой с пересечением ул. Суворова.
Так же свою роль сыграет и неминуемое подорожание в рублях новостроек. По мере развития кризисных тенденций прибыль застройщиков, а следовательно и кол-во новостроек будет снижаться. Это усугубится сворачиванием государственных жилищных программ ориентированных, прежде всего на первичный рынок жилья. За счет этого все большее количество потенциальных клиентов станут отказываться от новых квартир в пользу «вторички». Владельцы последней в отличие от застройщиков, ограниченных себестоимостью строительства, смогут существенно снизить цены.
Строительство
На фоне снижение спросаи сокращения стоимости недвижимости в Гродно отмечается и снижение объемов строительства. Так в 2010 году при запланированных 412 тыс. кв. метрах было построено лишь 365 тыс. кв. метров. По имеющимся данным за первый квартал 2011 года возведение жилья в городе снизилось еще на 17.1% по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.
На этом фоне в числе прошлогодних новостроек значатся жилые домав новых жилых микрорайонах -Грандичи-1,2,3; Южный-2,4,5; Вишневец-6, Вишневец-7. При этом в 2009 году значительное количество жилья было возведено в микрорайонах Вишневец-2,3,4,5, где построено 89824 кв.м.; Девятовка-3,4,5,6 – 71130 кв.м.; Фолюш – 27851 кв.м.; микрорайон Пушкина – 14888 кв.м.
В целом же перспективным направлением для возведения многоэтажного жилья считается северо-восточное и южное. Некоторые возможности для массового жилищного строительства наблюдаются в западной части города.
В свою очередь лидируют по объемам строительства ОАО “Гродножилстрой”, ОАО “СМТ-30″ и “Гроднопромстрой”.
Прогнозы
По мере развития экономического кризиса стоимость жилья в Гродно будет снижаться. При этом все большее количество сделок будет заключаться в долларах. Одновременно с этим будут сокращаться объемы строительства и падать спрос. Последний все больше будет ориентирован на вторичный рынок недвижимости. Дефицит на последнем однокомнатных квартир рано или поздно приведет к стабилизации и даже росту цен на них.
В целом же восстановление рынка начнется по факту либерализации кредитования и стабилизации валютных курсов и макроэкономических показателей. С учетом существующей в мире экономической нестабильности это произойдет не ранее чем через 3-4 года.
Кулюк Павел
