Предпочтение качества цене приобретаемой квартиры является одним из ключей к успешным инвестициям в рынок жилой недвижимости Беларуси

09.04.2012
42 +1
№ 84
Для оптимального осуществления инвестиций в жилую недвижимость, а так же приобретения последней для собственного проживания с учетом возможностей дальнейшего улучшения жилищных условий посредством альтернативных сделок необходимо знать структуру спроса на том или ином рынке недвижимости. Детальное рассмотрение последнего может привести к весьма интересным результатам, свидетельствующим о том, что оптимальным решением при приобретении жилья является предпочтение качества ценепокупаемой квартиры. Для приведения наглядного примера рассмотрим рынок жилой недвижимости Минска.

В столице Белоруссии регулярно снижается количество сделок купли-продажи квартир в «старых» домах характеризуемых низким качеством планировок и используемых строительных материалов. Например, объемы сделок с квартирами в панельных домах большинство из которых было возведено с 1958 по 1999 год снизилось за последние 10 лет примерно на 30% или с 7500 до 4500 в год. Снижение транзакций происходит вопреки более низкой стоимости данных квартир, что не является решающим фактором при заключении сделок даже в период роста цен или экономической нестабильности. Т.е. вопреки двум данным факторам белорусы готовы переплачивать за квартиру,хотя разница цен на однотипные квартирыв домах до и после 2000 года постройки может составлять около 12 тыс. долларов. Столь резкий перепад цен обуславливается не только более низкой стоимостью за кв. метр более старого жилья, но и меньшей площадью квартир более ранних планировок.

В свою очередь квартиры улучшенной планировки в новых домах в силу своей популярности порой даже не демонстрируют основного правила рынка недвижимости: меньшей стоимости за единицу площади при большем значении последней. Т.е. стоимость за кв. метрне снижается в зависимости от увеличения метража. Причем в ряде случаев при хорошем статусе дома, локации и этажности стоимость таких квартир достигает около 2000 долларов за кв. метр при площади в 120-150кв. метров. Для сравнения средняя стоимость жилья в Минске составляет около 1300 долларов за «квадрат».

При более масштабном рассмотрении выясняется, что от 55 до 65% ежемесячно заключаемых сделок приходится на квартиры в жилых домах, построенных до 2000 года. Площадь таковых в Минске 31.3 млн. кв. метров или фактически 80% от общего объема жилищного фонда площадью в 38 млн. кв. метров. На лицо очевидна большая интенсивность сделок с квартирами в сравнительно новых домах, чей срок эксплуатации не превышает 12 лет. Около 20% жилищного фонда вбирают в себя от 35% до 45% сделок. Именно данное жилье характеризуется наибольшей ликвидностью и инвестиционной привлекательностью. Исходя из технических характеристик,примерно треть из данных домов возведены с использованием технологии крупнопанельного домостроения. Еще по 20-25% приходится на дома построенные монолитобетона и легкобетонных блоков. Меньше всего перспективных новостроек возведено из кирпича. С учетом строительных тенденций доля панельных домов в данном сегменте будет сокращаться, а количество монолитнобетонных, кирпичных новостроек будет расти.

Т.е. «будущее» рынка жилой недвижимости Минска связываетсяс монолитнобетонными, кирпичными или построенными с использованием легкобетонных блоков домов, чей срок эксплуатации не превышает двенадцати лет. Особенно востребованными в них будут недорогие двух и трехкомнатные квартиры. В домах более поздних годов постройки наиболее ликвидными являются малогабаритные квартиры площадью до 21 кв. метра. Уже сейчас в городе ощущается дефицит данной недвижимости. В домах новой планировки столь малых квартир нет, а те квартиры, которые находятся в более старых домах,уже не удовлетворяют имеющийся на рынке спрос.

В целом же на первичном рынке недвижимости будет расти доля недорогих жилищных проектов. Данный процесс обуславливается реакцией застройщиков на сокращение социальных программ и снижениепокупательской способности населения, которое в условиях девальвации рубля вряд ли сможет по-прежнему массово участвовать в долевом строительстве жилой недвижимости.

На этом фоне вложения в вышеозначенные объекты недвижимости могут принести средний доход в размере 5% в год, что является средним значением в формате международного рынка недвижимости.

В свою очередь средняя общенациональная стоимость квартир вБеларуси составляла в мартепо данным портала KVARTIRADOM.by 10 876 292 бел. руб. за кв.м. Частные дома реализовались в стране по 2 147 483 647 бел. руб. за объект.В первом случае снижение стоимости составило 3.77% по сравнению с месяцем ранее, во втором - уровень цен остался неизменным.

Кулюк Павел

Автор публикации yesdreamtravel